Fornire strumenti concreti per la realizzazione di politiche pubbliche per la casa dirette a rispondere al bisogno di alloggi per le famiglie meno abbienti. È l’obiettivo delle Linee guida per la qualificazione e la valutazione di proposte di Edilizia residenziale sociale (Ers) negli interventi di rigenerazione, uno degli strumenti che il Comune di Modena ha introdotto con il Piano urbanistico generale per favorire, appunto, il riequilibrio della cosiddetta “mixitè sociale” nella città consolidata mediante un’offerta di differenti tipologie abitative e di diversi tipi di titolo di godimento dell’alloggio, anche per contrastare il fenomeno del calo di residenti a causa di una carenza di case a prezzi accessibili nel capoluogo, soprattutto per le giovani coppie che quindi cercano opportunità nei paesi della cintura.
Le Linee guida sono state approvate giovedì 4 aprile dal Consiglio comunale con il voto della maggioranza (Pd, Sinistra per Modena, Europa Verde – Verdi, Modena Civica) e il voto contrario di Lega Modena; astenuti i gruppi Alternativa Popolare e Modena Sociale - Indipendenza!, mentre si sono avvalsi del non voto Forza Italia e il Movimento 5 stelle.
Il provvedimento, presentato dall’assessora all’Urbanistica Anna Maria Vandelli, fornisce gli elementi necessari alla predisposizione e valutazione degli interventi complessi di trasformazione come gli Accordi operativi, i Permessi di costruire convenzionati o i Piani attuativi di iniziativa pubblica sia in termini di criteri di ammissibilità sia rispetto ai requisiti. Con il Pug, infatti, sono state previste tre modalità per concorrere al fabbisogno complessivo di alloggi di edilizia residenziale sociale.
Nei comparti di nuovo insediamento sono obbligatoriamente previsti a carico del soggetto attuatore sia una quota di edilizia residenziale convenzionata (20 per cento) sia una quota di edilizia residenziale pubblica (20 per cento). Nel caso di interventi di rigenerazione, invece, a carico del soggetto attuatore c’è un 20 per cento di edilizia residenziale convenzionata. Per i nuovi insediamenti produttivi in aree permeabili, inoltre, è prevista la corresponsione al Comune di un contributo (pari al valore del 10 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni) che sarà destinato alla realizzazione di Edilizia residenziale pubblica e sarà inserito in uno specifico capitolo di bilancio.
Le Linee guida fissano quindi modalità e criteri per valutare le proposte sulla base di diverse casistiche definendo tempi di locazione, prezzi massimi per le alienazioni, eventuali monetizzazioni, caratteristiche dei beneficiari.
Se il proponente realizza immobili Ers all’interno della superficie fondiaria privata, per esempio, viene ammessa solo la locazione permanente e quella per un minimo di 20 anni. Nel caso in cui il proponente, invece, cede al Comune una porzione di superficie territoriale libera da edificazioni e si occupa della realizzazione e gestione di immobili Ers all’interno della superficie fondiaria privata, sull’area privata sono ammesse locazione permanente o a termine (non inferiore a otto anni), locazione con patto di futura vendita, residenze temporanee convenzionate. In questo caso è ammessa anche la vendita convenzionata in misura non superiore alla 30 per cento della quota Ers.
La monetizzazione è possibile nel caso di interventi complessi a prevalente funzione produttiva ed è prevista negli insediamenti in aree impermeabili non infrastrutturate con la corresponsione al Comune di un contributo pari al valore del 10 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni. Il contributo non è dovuto nel caso di ampliamenti di attività produttive esistenti e per l’insediamento di start-up innovati, centri di ricerca convenzionati con Unimore, altre università o centri di formazione professionale.
In caso di interventi complessi a prevalente funzione residenziale, commerciale o terziaria la monetizzazione è possibile se la superficie del comparto è inferiore a un ettaro e in questo si può corrispondere al Comune un contributo pari al valore del 20 per cento delle aree destinate a nuove costruzioni.
Con un’appendice alle Linee guida, poi, vengono definiti i requisiti minimi qualitativi: dalla localizzazione alla tipologia edilizia, dalla mobilità sostenibile alla qualità ecologica, fino agli spazi condominiali, al mix abitativo e funzionale, alla qualità architettonica e all’aspetto sociale.
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