Nuove linee guida Ers / 2 – Il dibattito

L’approvazione della libera che definisce le nuove "Linee guida per la qualificazione e la valutazione di proposte di Edilizia residenziale sociale negli interventi complessi di rigenerazione", illustrata dalla vicesindaca e assessora a Politiche abitative e Piano casa Francesca Maletti, è stata preceduta da un dibattito aperto da Fratelli d’Italia, con Paolo Barani che ha espresso una critica netta alle linee guida indicate nella delibera, mettendo in dubbio la natura stessa dell’atto e il suo impatto sul sistema urbanistico. Secondo il consigliere, il provvedimento introduce obblighi economici sostanziali al di fuori del quadro normativo ordinario, generando incertezza per gli operatori. “Chi investe a Modena deve sapere che le regole del gioco possono essere cambiate a metà della partita”, ha affermato, sottolineando come ciò produca ritardi nelle rigenerazioni senza aumentare l’offerta abitativa. Elisa Rossini ha motivato il voto contrario del gruppo parlando di "confusione di idee" nella gestione del tema dell'Ers, ricordando che il Consiglio aveva già approvato linee guida nel 2024, e sostenendo quindi che modificarle nuovamente rischia di creare incertezza per gli imprenditori. Secondo la consigliera, "l'impresa deve produrre utile" e continui cambiamenti normativi finiscono per scoraggiare gli investimenti. Ha inoltre contestato la natura delle linee guida, affermando che "non sono chiarimenti, ma regole" che incidono concretamente sull'attuazione del Piano urbanistico, invitando Giunta e maggioranza a definire un quadro stabile per favorire nuovi investimenti in città.

Giovanni Bertoldi (Lega Modena) ha letto la proposta come un “compromesso interno alla maggioranza”, evidenziando tensioni tra apertura al mercato e ruolo privilegiato di alcuni operatori. Pur riconoscendo l’importanza dell’edilizia sociale, ha criticato gli effetti economici delle quote obbligatorie: “Se il costruttore deve costruire una serie di immobili gratis, l’equilibrio economico non sta in piedi”. Secondo il consigliere, l’aumento dei costi rischia di far lievitare i prezzi del nuovo e, di conseguenza, dell’intero mercato, rendendo l’acquisto sempre più difficile per la classe media. Bertoldi ha inoltre messo in guardia da possibili tensioni sociali nei contesti misti, sostenendo che una gestione non equilibrata può produrre separazioni anziché integrazione.

Andrea Mazzi (Modena in ascolto) ha riconosciuto alcuni elementi positivi delle nuove linee guida, ritenendole più chiare e meno rigide rispetto alla versione precedente e apprezzando il confronto con le categorie economiche e i soggetti del territorio. Ha però espresso forti dubbi sull'efficacia del percorso avviato dal Comune, osservando che "dall’approvazione del Pug a oggi nessun intervento è stato approvato" e che il susseguirsi di pianificazione, linee guida e ulteriori passaggi autorizzativi rischia di rallentare eccessivamente la rigenerazione urbana. Per il consigliere, "qualche pezzetto migliora", ma il sistema nel suo complesso continua a far perdere tempo alla rigenerazione della città.

Per il Pd, Alberto Bignardi ha inquadrato il tema all’interno della più ampia crisi abitativa, invitando a superare letture ideologiche e a considerare la complessità sociale del problema. Il consigliere ha ricordato come il Pug (Piano urbanistico generale) abbia già fissato una quota minima di Ers, sottolineando però che da sola non è sufficiente senza strumenti che rendano gli interventi concretamente attuabili. Ha quindi valutato positivamente l’impostazione delle linee guida, che a suo avviso introducono un approccio più flessibile e incentivante, capace di valorizzare chi investe in quote aggiuntive di edilizia sociale. Diego Lenzini ha evidenziato come l'aumento dei canoni e dei prezzi renda Modena sempre meno accessibile, soprattutto per giovani e famiglie, richiamando la necessità di intervenire anche sugli affitti brevi, sul recupero degli immobili inutilizzati e sul rilancio del Piano casa. Il capogruppo ha spiegato che le nuove linee guida non modificano l'impianto dell' Ers approvato nel 2024, ma rappresentano "una semplificazione e una serie di correttivi" emersi dal confronto con imprenditori e tecnici per rendere gli strumenti più aderenti alla realtà. Ha quindi ribadito che il Comune guarda con favore agli investimenti privati di qualità, purché concorrano a migliorare il tessuto sociale della città: "Chi viene a Modena a fare interventi di qualità è il benvenuto, chi viene solo a speculare ha priorità diverse dalle nostre".

Martino Abrate (Avs) ha descritto una crisi abitativa sempre più estesa, che colpisce non solo le fasce fragili ma anche lavoratori e famiglie con redditi medi, evidenziando carenze di alloggi in affitto accessibile e un crescente numero di appartamenti sfitti. Per il consigliere, “siamo di fronte a una grave carenza di alloggi in affitto a prezzi accessibili”, e questo genera difficoltà anche nell’attrarre lavoratori in servizi essenziali. In questo contesto ha valutato positivamente le linee guida, soprattutto per il rafforzamento delle premialità legate all’affitto e al ruolo dell’Agenzia Casa, che consentono al Comune di incidere direttamente sul mercato.

“La politica ha il compito di non lasciare tutto al mercato”, ha affermato Giovanni Silingardi (M5S), rivendicando la necessità di strumenti anche complessi per affrontare un’emergenza strutturale. Il consigliere ha sottolineato come il Comune disponga di leve limitate, soprattutto nella nuova costruzione, ma possa comunque orientare il sistema attraverso indirizzi e incentivi. Ha quindi sostenuto l’impostazione delle linee guida, che privilegiano l’affitto a lungo termine e valorizzano il ruolo dell’Agenzia Casa: “La linea deve essere questa, favorire l’affitto”. ha ribadito che il nodo centrale è politico: trovare un equilibrio tra libertà d’impresa e funzione sociale, in coerenza con i principi costituzionali.

In replica, Francesca Maletti ha precisato che le nuove linee guida "non sono obblighi o zavorre", ma indirizzi pensati per offrire maggiore chiarezza agli operatori nella presentazione degli accordi operativi, anche recependo le richieste avanzate dagli stessi imprenditori. Ha spiegato che la priorità assegnata all'affitto e all'Agenzia Casa punta a ridurre il rischio d'impresa, garantendo maggiori tutele agli investitori senza rinunciare alla qualità degli interventi. Maletti ha ribadito che "il beneficio pubblico è il primo criterio" nelle valutazioni del Comune e che l'obiettivo è trovare "un punto di equilibrio tra beneficio pubblico e interesse dei privati", in un contesto in cui costruire costa sempre di più e le famiglie dispongono di minori risorse economiche, ricordando anche il lavoro in corso sul recupero degli alloggi da destinare all'affitto e sulla revisione del regolamento dell'Ers.